Çoğumuz hayatımızda en az bir defa duymuştur. “Buralar 50 yıl önce dutluktu. Dedeme yok pahasına buraları zamanında vermişler. Ancak dedem almamış. Şimdi üzerinde 2000 konutluk büyük site var. Dedem burayı almış olsaydı yüzlerce dairemiz olacaktı.” Bu tarz konuşmaları daha çok fazla artırabiliriz. Hepimizin ailesinde, yakın çevresinde, arkadaşlarında hep bu sözlerle karşılaşıyoruz. Yıllar geçmiş ve büyüklerimiz hayatlarında defalarca arsa yatırımı için önlerine gelen fırsatı tepmişlerdir.
Madem ki bu kadar fazla bu örnekler mevcut. O zaman kendi hayatımız için geleceğe bir yatırım yapmanın aslında şimdi tam zamanı değil mi?
Bu yazımızda sizlere nasıl arsa yatırımı yapabileceğinizi anlatırken bir çok bilgi de paylaşmaya çalışacağız.
Arsa yatırımı aslında borsa gibi, altın gibi, döviz gibi, belki de günümüzün yeni yatırım araçlarından coin’ler gibi bir çok farklı yatırım alternatifinden sadece biri. Fakat diğer tüm yatırım alternatifleri ile karşılaştırıldığında kazanç sağlamak için diğerlerine göre çok daha uzun süreli tutmanız gerek. Yani arsa yatırımı yapmayı düşünüyorsanız mutlaka orta ya da uzun vadeli düşünmelisiniz.
Arsa yatırımının en büyük avantajlarından biri uzun vadede, büyük ihtimalle çok kazandırması ya da düşük ihtimalle paranızın değerini koruması oluyor. Yani kayıp ihtimali diğer yatırım alternatiflerine göre çok daha az. Buna karşın bu yatırım alternatifinde çok daha uzun süreli kalmalısınız. Diğer taraftan paranızı eğer hemen nakite çevirmek istiyorsanız arsa alternatifinde biraz daha beklemeniz gerekebiliyor. Çünkü arsanızı satışa çıkardığınızda hemen satılmayabiliyor.
Başlık her ne kadar arsa yatırımı olsa da, aslında toprak parçaları en genel anlamda üç gruba ayrılıyor. Arsa, tarla, arazi şeklinde bir ayrım mevcut. Daha çok fazlası var. Ama en genel itibari ile bunlar… Bunlara taşınmazın cinsi deniliyor. Tapu kaydında da taşınmazın cinsi kayıtlara yazılıyor.
İlk olarak arazi ile başlayalım. Arazi en genel olarak toprak parçası anlamına geliyor. Ancak araziyi diğerlerinden ayıran unsur imar uygulaması geçmemesi oluyor. İmar uygulaması geçmeyen toprak parçalarına arazi deniyor.
Tarla, üzerinde tarım yapılabilen toprak parçalarına deniyor. Yani üzerinde tarım yapmaya elverişliyse, o toprak parçası tarla oluyor.
Son olarak arsa ise, ilgili belediyeleri tarafından imar uygulaması yapılmış, kıyısı köşesi belirlenerek parsel numarası verilmiş toprak parçaları olarak adlandırılıyor. Yani üzerinde bina yapılabilir hale getirilmiş toprak parçaları arsa ismini alıyor. Bu tanımlardan da anlaşılacağı üzere aslında maddi değer olarak fiyatları en yüksek olanlar arsa cinsinde olan taşınmazlar oluyor. Çünkü üzerinde hemen yapı yapabildiğinizden fiyatı tarla ve arazilere göre çok daha yüksek oluyor.
Şimdi yavaş yavaş bir arsa, arazi, tarla almadan önce dikkat etmeniz gerekenleri yavaş yavaş anlatmaya başlayalım.
Arsa, Tarla, Arazinin Fiyatı
Her yatırım aracında olduğu gibi bir taşınmaz yatırımı yapacağınız zaman da aslında alırken kazanmak önemli oluyor. Tarla ve arazilerin fiyatını belirlemek görece biraz daha kolay gibi duruyor. Tarla ve arazilerde, taşınmazı almak istediğiniz bölgelerde satılık tüm taşınmazları listeleyebilirsiniz. Daha sonra sizin asıl almak istediğiniz bölgeye en yakın olan taşınmazların 1 metrekare satış fiyatlarını hesaplayabilirsiniz. Sonrasında da bu 1 metrekare satış fiyatlarının ortalamasını alıp kendi arsanızda karşılaştırabilirsiniz. Eğer o bölgedeki 1 metrekare satış fiyatı ortalamasının çok altında ise sizin istediğiniz tarla ya da arazi, tercih edebilirsiniz.
Arsa yatırımında ise işler biraz daha fiyatlama tarafında karışık. Çünkü her arsanın imar planı farklı oluyor. Dolayısı ile farklı imar planları da farklı arsa satış fiyatlarını ortaya çıkarıyor. Daha kolay anlaşılması için şöyle ifade edelim. Diyelim ki yan yana iki adet arsa var. Birinin imarı iki kat, diğerinin imarı dört kat. Dört kat imarlı olan arsa diğerinin neredeyse iki katı fiyata sahip oluyor. Bu nedenle eğer arsa yatırımı yapacaksınız doğru fiyatlama için öncelikle imar planını ve notlarını mutlaka çok detaylı incelemelisiniz. Hatta ilgili belediyesine gidip bu arsada kaç adet daire ve dükkan çıkacağını net olarak öğrenmelisiniz. İnşaat yapılabilecek toplam metrekare alanını çok iyi hesaplamalısınız. Tüm bu hesaplamalardan sonra almak istediğiniz arsada çıkacak daire ve dükkan sayısını da hesaba katarak arsanızın pahalı mı yoksa ucuz mu olduğunu tespit edebilirsiniz.
Şerh, Beyan, İpotekler
Arsa, tarla, arazi gibi bir taşınmaz yatırımı yapmak isteyenler arasında en fazla dikkat edilmesi gereken konuların başında tapu kaydındaki şerh, beyan, ipotekler yer alıyor.
Bu unsurlar, ya bir kamu otoritesi tarafından, ya da taşınmazın sahibi şahıs tarafından çeşitli yükümlülükleri ve özellikle de parasal borçları nedeniyle konulmuş olan kayıtlar olabiliyor. Bu kayıtlar tapu siciline işleniyor.
Dolayısıyla siz eğer bu yükümlülükler ve bu kısıtlamalardan haberdar olmadan taşınmazı satın alırsanız, ileride hem büyük bir borç altına girmiş olabilirsiniz, hem de taşınmaz üzerindeki bir çok hakkınız kısıtlanmış olabilir. Bunu çözmenin ise çok kolay bir yolu var. Taşınmazınızı tapuda alırken alım imzasını atmadan önce tapu memuruna taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh, beyan, ipotek olup olmadığını mutlaka sormalısınız. Hatta mümkünse tapu kaydını almalı ve bu yükümlülüklerin olmadığını birebir kendiniz görmelisiniz. Aksi taktirde ileride çok büyük sıkıntılar yaşayabilirsiniz.
Alacağınız Taşınmazı Mutlaka Yerinde Görün
Bir arsa yatırımı yapmak istediğinizde mutlaka yerine gidip gözlerinizle kendiniz de görmelisiniz. İnternet üzerinden size gösterilen resimler gerçeği yansıtmayabilir. Örneğin arsada sizin farkında olmadığınız büyük bir eğim olabilir. Üzerinden bir yüksek gerilim hattı geçiyor olabilir. Bu tarz konular arsayı size satmak isteyenin size gösterdiği resimlerde yer almıyor olabilir. Ve bunlar mevcutsa, arsanızın değerini oldukça düşürebilir. Bu nedenle mutlaka ve mutlaka alacağınız taşınmazı yerinde görmeniz gerekiyor.
Diğer taraftan alacağınız arsanın ada ve parsel bilgilerinin gözünüzle gördüğünüz arsa olup olmadığını da teyit etmeniz gerekli. Bazen size başka bir ada parsel numarası verip, tapuda size başka bir ada parseldeki arsa satılabiliyor. Bunun içinde Tapu kadastro Genel Müdürlüğü’nün cep telefonunuza indirebileceğiniz uygulamasından yararlanabilirsiniz. Bu uygulamada taşınmazı almak istediğiniz bölgeyi seçip, ada ve parsel numaralarını yazdığınızda, harita olarak o arsanın neresi olduğunu size gösteriyor.
Arsa mı Arazi mi Bakmanız Lazım
Yukarıda tanımlarından kısaca bahsetmiştik. Arsanın üzerinden imar planı geçen, arazinin ise henüz imar planı geçmemiş toprak parçası olduğunu belirtmiştik. Fakat tapu kaydında arazi yazıyorsa çok dikkatli olmalısınız. Çünkü araziler henüz imar uygulaması geçmediğinden, %40’a varan kesintilerle ileride karşılaşabilir.
Belediyeler imar uygulaması yaparken arazinizden %40’a yakın metrekare kesintisi yaparak cinsini arsa yapabilme hakkına sahip. Bu nedenle eğer tapu kaydında taşınmazın cinsi arazi yazıyorsa, metrekare olarak %40’a yakın kesinti olabileceğini göz önünde bulundurun. Ancak arsanızın değeri olarak çok da korkmanıza gerek yok. Çünkü bu kesinti yapıldıktan sonra artık taşınmazınızdan imar geçtiğinden ve cinsi arsa olduğundan değeri zaten artıyor. Sadece metrekaresi azalmış oluyor.
Kadastral Yol Geçiyor mu?
Kadastral yolu olan taşınmazların diğerlerine göre biraz da olsa daha değerli olabileceğini göz önünde bulundurun. Bilmeyenler için kısaca bahsetmek gerekirse, yollar Kadastral haritalar üzerinde gösteriliyor. Ve bunlar kadastro müdürlüklerince kayıt altına alınıyor. Bu nedenle almadan önce taşınmazın Kadastral yolunun olup olmadığını Kadastro Müdürlüklerinden de sorabilirsiniz.
Emlak Vergisi Satış Öncesinde Sorulmalı
En fazla gözden kaçırılan konulardan biri de arsa sahibinin satmadan önceki yıllardaki bir çok vergi borcunu ödememiş olması oluyor. Eğer satıcının taşınmaz için emlak borcu bulunuyorsa satış gerçekleştirilemiyor. Bunu da göz önünde bulundurmalısınız.
Tapuda Gerçek Bedelini Beyan Etmelisiniz
Alım satım sırasında artık gerçek değeri değeri üzerinden vergi hesaplanıyor. Yani kısacası siz satıcı ile anlaştığınız fiyattan çok daha düşük fiyat belirttiğinizde, artık bunlar çok detaylı şekilde belirlenebiliyor ve ilerde yeni vergi cezaları ile karşılaşabiliyorsunuz. Bu tarz durumlarla karşılaşmamak için gerçek alım satım bedeli üzerinden beyan etmeli ve verginizi bu bedel üzerinden ödemelisiniz.
Hisseli mi Müstakil mi?
Bir arsa yatırımı yapılırken önemli konulardan biri de taşınmazın hisseli mi yoksa müstakil mi olduğu önem taşıyor. Müstakil parsellerde arsanın tek sahibi siz olacağınızdan ileride satmak istediğinizde de başkalarına uğraşmak zorunda kalmıyorsunuz. Ancak hisseli bir taşınmaz aldığınızda çok kişiyle ortak olduğunuzu da bilmeniz gerekiyor. Tercih tamamen size bağlı. Diğer hissedarlarla satış zamanı, arsa üzerindeki yerlerin paylaşımı gibi konularda sıkıntı yaşamayacağınızı düşünüyorsanız, hisseli taşınmazlar da tercih edebilirsiniz. Çünkü şunu unutmayın. Hisseli bir taşınmaz aldığınızda o arsanın üzerinde sizin yeriniz belli değil. Yani 1000 metrekare bir arsanın 200 metre karesini hisseli aldığınızda, taşınmazın bir köşesine gidip bu 200 metrekarelik köşesi benim diyemezsiniz ve burayı çitle çeviremezsiniz. Çünkü o 1000 metrekarelik taşınmaz üzerinde diğer hissedarların da 200 metrekare hakkı var ve neresi olduğu belli değil. Bu nedenle de hisseli taşınmazlarda, güzel cepheye sahip tarafların paylaşılması genelde tartışma konusu olabiliyor.
Yukarıda bir taşınmaz alırken nelere dikkat etmelisiniz anlatmaya çalıştık. Ancak bu anlatımlarımız asla bir yatırım tavsiyesi değildir. Bunun altını kesinlikle kalın olarak çiziyoruz.
Tüm bu anlatımlarımız dışında taşınmaz alırken belki daha fazla dikkat etmeniz gereken unsurlar olabilir. Çünkü taşınmaz yatırımı gerçekten çok dikkatli olmanız gereken bir konu.
Burada aslında sizlere tavsiyemiz, arsa yatırımı konusunda çok uzun yıllar deneyimi olan, güvenilir danışmanlarla çalışmanız olabilir. Bu konuda da GayrimenkulKolay.com kendi ağına dahil çok sayıda gayrimenkul danışmanı ile sizlere danışmanlık veriyor. Sizin tek yapmanız gereken buraya tıklayarak, önünüze çıkan formu doldurmak. Sonrasında çok uzun yıllar deneyime sahip uzmanlarımız size ulaşarak sizin için en uygun arsa yatırımını sizlere tavsiye edecek.